IA Act pour les agences immobilières : chatbot, home staging IA, annonces et estimation

L’explication générale de l’article 50, valable pour tous les secteurs, est dans notre guide sur l’obligation de transparence des agents IA. Cette page part des cas qu’une agence rencontre chaque semaine et du texte qui s’y applique, y compris le droit français qui s’y ajoute : pratiques commerciales trompeuses, mentions du DPE, RGPD.

Le 2 décembre 2026 prête à confusion. Le règlement (UE) 2026/1744, dit Omnibus, entré en vigueur le 27 juillet 2026, accorde ce délai aux fournisseurs de systèmes d’IA générative déjà sur le marché avant le 2 août 2026, pour une seule obligation : le marquage invisible, lisible par machine, de l’article 50(2). Le § 153 des lignes directrices de la Commission est explicite : pour un système à la fois conversationnel et génératif, l’information de la personne qui lui parle est due dès le 2 août 2026.

L’étiquette visible d’un hypertrucage relève d’un autre paragraphe, l’article 50(4), qui pèse sur le déployeur, c’est-à-dire l’agence. Aucun délai ne s’y applique. Le calendrier complet du règlement, haut risque compris, est dans notre guide de l’IA Act pour les entreprises.

Les lignes directrices du 20 juillet 2026 donnent l’exemple d’une organisation qui développe un chatbot en interne et le met en service pour son propre usage, sous son nom : elle est fournisseur (§ 11). Un assistant WhatsApp construit avec un outil d’automatisation et un modèle de langage, présenté comme « l’assistant de l’agence Dupont », entre dans ce cas : l’agence porte alors elle-même l’obligation de l’article 50(1).

Trois précisions des lignes directrices changent le travail au quotidien.

• Le canal ne compte pas. L’interaction peut passer par une interface en ligne, le téléphone ou l’e-mail (§ 30). Un agent qui répond sur WhatsApp, rappelle un acquéreur ou envoie seul un e-mail de relance est couvert.
• Le brouillon relu n’est pas couvert. Quand un négociateur se sert d’un outil d’IA pour rédiger sa réponse et l’envoie lui-même, l’interaction n’est pas directe (§ 30). Le texte ajoute que la simple possibilité d’une relecture humaine ne doit pas servir à contourner l’obligation : si personne ne relit, le message part de l’IA.
• Les réponses à règles fixes sont hors champ. Un message d’absence ou une réponse automatique à mots-clés de WhatsApp Business n’est pas un système d’IA (§ 30).

Reste l’exception du cas « évident ». La Commission demande de l’interpréter de façon restrictive et cite, parmi ce qui la fait reculer, une photo de profil humaine et une voix qui imite un humain (§ 45). Un assistant baptisé « Julie, votre conseillère », avec une photo souriante, est l’inverse d’un cas évident. Gardez le prénom si vous y tenez, ajoutez ce qu’il est : « Julie, assistante IA de l’agence ». Pour un agent vocal, les lignes directrices recommandent une phrase dite au début de l’appel, et un rappel dans les longs échanges (§ 37).

Le RGPD s’ajoute. La fiche de la CNIL sur les chatbots, publiée le 19 février 2021, demande de prévenir l’utilisateur, avant l’échange, de ne pas confier de données sensibles, et de purger celles qu’il saisit malgré tout. Elle rappelle aussi qu’une conversation sans intervention humaine ne peut pas, à elle seule, aboutir à une décision importante comme un refus de crédit. Le message d’accueil type tient en deux phrases : « Bonjour, je suis l’assistant IA de l’agence. Je réponds sur nos biens et nos visites ; pour une offre ou une situation personnelle, un conseiller vous rappelle. »

L’exemple de la Commission (encadré du § 131) comporte une réserve que l’article de MySweetImmo du 4 août 2026 ne mentionne pas : la description de produit sort du champ sauf allégations liées, par exemple, à la santé, à la sécurité des consommateurs ou à la durabilité. Une annonce qui vante un logement « économe », « bas carbone » ou « rénové pour la planète » s’approche de cette réserve. Le risque reste faible tant qu’un humain relit et assume le texte, puisque la relecture humaine sous responsabilité éditoriale exempte de l’étiquette (§ 133). Il disparaît si le texte s’en tient aux faits du DPE.

Cette relecture a un contenu précis. La Commission la définit (§ 134 et 135) comme un examen délibéré du fond par une personne compétente, qui peut approuver, modifier ou refuser ; une correction orthographique ne compte pas. C’est d’ailleurs ce que la loi Hoguet demande déjà à l’agent : garantir l’exactitude de ce qu’il publie. Les points à vérifier en priorité : surfaces, équipements comme la cave ou l’ascenseur, exposition, charges.

Les mentions énergétiques ne se délèguent pas à l’IA. Selon service-public.fr, une annonce en ligne ou en vitrine doit afficher les classes énergie et climat en couleur sur les échelles A à G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un bien classé F ou G, et le « montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard » avec l’année de référence des prix. La même fiche de service-public.fr, consultée le 29 octobre 2026, indique que le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 : une IA qui réécrit une ancienne annonce peut recopier une classe qui a changé. Pour que ces annonces soient aussi lues par les assistants, voir notre guide rendre son agence immobilière visible dans ChatGPT.

L’article 3(60) définit l’hypertrucage comme une image, un son ou une vidéo générés ou manipulés par l’IA, qui ressemblent à des personnes, objets, lieux, entités ou événements existants et qui sembleraient faussement authentiques. Les lignes directrices précisent que les « objets » incluent les bâtiments (§ 113) et que l’appréciation tient compte du contexte et des attentes du public (§ 114). Un acheteur qui regarde une annonce s’attend à voir le bien tel qu’il est.

Les exemples de la Commission ne parlent pas d’immobilier ; voici notre lecture. Dans l’encadré qui suit le § 116, est un hypertrucage l’image d’un produit publicitaire qui peut tromper sur son apparence réelle, par exemple en le rendant plus attrayant ou de meilleure qualité qu’en réalité. N’en est pas un le produit réel montré devant un décor généré, tant que la publicité ne trompe pas sur le produit lui-même. Nous en déduisons que, dans une annonce, le produit est le logement : des meubles ajoutés changent la perception du bien et appellent l’étiquette.

Ce qui ne demande pas d’étiquette. Le § 116 cite les retouches mineures qui ne changent pas la perception de l’authenticité : correction des couleurs, éclairage, réduction du bruit, mise à l’échelle, effacement d’un passant à l’arrière-plan. La Commission ajoute que tout dépend du contexte et de l’effet sur la perception de la personne.

Où mettre la mention. Elle doit être claire, perceptible sans outil, et présente au plus tard à la première exposition (article 50(5)). Les lignes directrices ajoutent deux points utiles pour une agence. Les plateformes qui ne font que diffuser le contenu d’un tiers ne sont pas déployeurs (§ 16) : un portail d’annonces n’a donc aucune obligation au titre de l’article 50(4) de garder votre légende. Et le déployeur doit s’assurer, par exemple par contrat ou par réglage, que l’étiquette reste visible là où le public la voit (§ 12). L’article 50(5) n’impose pas d’emplacement : nous recommandons d’écrire la mention dans l’image, en bas de la photo, pour qu’elle reste visible sur chaque portail. Le marquage invisible que l’outil de home staging insère ne suffit pas (§ 117), et les trois icônes européennes publiées par la Commission sont facultatives.

Qui est déployeur. L’agence qui génère elle-même l’image l’est. Celle qui commande des visuels à un photographe ou à un home stager, sans décider de l’usage de l’IA, ne l’est pas selon le § 14 : le prestataire porte l’étiquette au titre de l’IA Act. Le Code de la consommation, lui, vise l’agence qui publie l’annonce. Exigez donc par écrit des visuels déjà étiquetés.

Les photos antérieures. Un hypertrucage généré avant le 2 août 2026 n’a pas à être étiqueté rétroactivement (§ 154). Une photo de home staging encore en ligne depuis l’été reste exposée au droit de la consommation, qui n’a pas de date de départ : étiquetez-la aussi.

Ce que l’étiquette ne couvre pas. Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 14 juillet 2026, le Gouvernement reconnaît l’intérêt de la mise en scène d’un bien « tel qu’il apparaitrait s’il était meublé », et rappelle que le Code de la consommation sanctionne déjà les annonces qui altèrent la perception d’informations essentielles. La question du député Édouard Bénard dressait la liste de ce qui relève de la dissimulation : fissures ou taches d’humidité effacées, vis-à-vis supprimé, pièce élargie, jardin en friche reverdi, piscine ou terrasse ajoutée. Les lignes directrices disent la même chose côté européen : l’étiquette ne rend pas licite une publicité trompeuse (§ 129). L’article L. 132-2 du Code de la consommation prévoit jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende, portés à cinq ans et 750 000 euros pour une pratique commise en ligne par la loi du 10 mai 2024, ce que CMS Francis Lefebvre signalait le 28 mai 2024.

Nous avons relu les textes eux-mêmes le 4 novembre 2026 : le règlement (UE) 2024/1689 et le règlement (UE) 2026/1744 sur EUR-Lex, le texte final du code de bonnes pratiques de la Commission, et les articles L. 121-1 à L. 121-3 et L. 132-2 du Code de la consommation sur Légifrance. Le tableau les range dans l’ordre où une agence les rencontre.

Sur la photo : quoi écrire, et où

Le règlement n’impose aucune formule. Le document le plus précis sur la forme est le code de bonnes pratiques publié par la Commission le 10 juin 2026. Il s’adresse à ses signataires, et rien n’empêche une agence de s’en servir comme modèle. Pour une image, sa section 2 (mesures 1.1 et 1.2) prévoit une icône ou une étiquette dont l’élément principal est l’acronyme « AI », visible sans que la personne ait à cliquer, intégrée au contenu lui-même et placée là où aucun autre élément ne la recouvre. L’exemple donné est le coin supérieur droit de l’image.

L’annexe 1 du code fournit deux icônes européennes : « AI + GENERATED » pour un contenu entièrement généré et « AI + MODIFIED » pour un contenu partiellement modifié. Une pièce réelle meublée par IA relève, à notre lecture, de la seconde. Le code admet l’acronyme dans la langue nationale quand une loi sur l’emploi des langues l’exige. Pour une annonce en français, une ligne en toutes lettres écrite dans l’image reste la solution la plus lisible : « Aménagement virtuel : image modifiée par IA ». Pour une perspective entièrement générée d’un programme neuf : « Image générée par IA, non contractuelle ».

La mention suit l’image partout où elle circule. Le code invite les signataires à travailler avec les plateformes et les imprimeurs pour que l’étiquette reste attachée au contenu, en ligne comme hors ligne. Pour une agence, cela veut dire la même mention en vitrine, sur les affichettes et dans le dossier remis en visite, comme sur le site et les portails.

Le Code de la consommation ajoute une précaution que l’IA Act ne demande pas. L’article L. 121-3 qualifie de trompeuse la pratique qui « omet, dissimule ou fournit de façon inintelligible, ambiguë ou à contretemps une information substantielle ». À notre lecture, publier la photo de la pièce vide juste à côté de sa version meublée protège mieux qu’une mention seule : l’acheteur voit le bien tel qu’il est avant de le voir aménagé. La question du député Édouard Bénard suggérait la formule « image retouchée par IA ou suggestion d’aménagement » ; la réponse du Gouvernement ne la reprend pas, et nous n’avons trouvé aucun texte français qui impose une formule.

Dans le texte de l’annonce

Aucune mention « rédigé par IA » n’est due au titre de l’IA Act : le second alinéa de l’article 50(4) vise les textes qui informent le public sur des questions d’intérêt public, et une annonce n’en fait pas partie (voir la section sur l’annonce rédigée par IA, plus haut). L’agence peut en ajouter une si elle le souhaite. Elle ne la protège de rien.

Ce qui compte est l’exactitude. L’article L. 121-2, 2°, b), vise les allégations fausses ou de nature à induire en erreur sur les « caractéristiques essentielles du bien », dont ses qualités substantielles et sa composition. Un modèle de langage qui ajoute une cave, arrondit une surface ou décrit comme lumineux un rez-de-chaussée sur cour produit exactement ce type d’allégation. Le négociateur relit donc chaque annonce générée, ligne à ligne, contre le mandat et les diagnostics.

Ce que risque l’agence

L’article L. 132-2, lu sur Légifrance le 4 novembre 2026, punit la pratique commerciale trompeuse de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende, montant qui peut être porté à 10 % du chiffre d’affaires annuel moyen. Depuis la loi n° 2024-420 du 10 mai 2024, les peines passent à cinq ans et 750 000 euros quand l’infraction est commise par un service de communication au public en ligne, ce qui couvre à notre lecture une annonce publiée sur un portail ou sur le site de l’agence.

La réponse du Gouvernement du 14 juillet 2026 indique que les professionnels de l’immobilier font l’objet d’enquêtes régulières de la DGCCRF. Nous n’avons trouvé, au 4 novembre 2026, aucune fiche de la DGCCRF consacrée au home staging virtuel. Côté IA Act, l’amende de l’article 99 s’ajoute, et la même réponse présentait l’adaptation du droit français, qui doit désigner l’autorité de contrôle, comme en cours.

La règle écrite pour l’équipe

Le code demande aussi à ses signataires une documentation interne et une sensibilisation des personnes qui produisent les visuels (mesures 2.1 et 2.2). Pour une agence, une page suffit : les outils qui servent au home staging, la formule de mention retenue, sa place dans l’image, la personne qui relit les annonces générées, et la façon de corriger une photo publiée sans mention. Dans son avis publié le 9 juillet 2026, la Commission précise qu’adhérer au code ne constitue pas une preuve concluante de conformité. Faites valider la formule par votre avocat ou votre fédération avant de l’apposer sur des centaines de visuels.

Les autres usages de l’IA en agence, des demandes de visite aux estimations, sont décrits sur notre page agent IA pour agence immobilière.

Les huit domaines de l’annexe III sont la biométrie, les infrastructures critiques, l’éducation, l’emploi, l’accès aux services essentiels, les autorités répressives, la migration, et la justice et les processus démocratiques. Le point 5, services essentiels, vise quatre usages : l’éligibilité aux prestations publiques, la solvabilité et la note de crédit des personnes physiques, la tarification de l’assurance vie et santé, et le tri des appels d’urgence. Le point 4, emploi, concerne en revanche l’agence qui trie par IA les candidatures de futurs négociateurs : voir notre guide trier des CV avec l’IA et les règles de la CNIL.

Le format compte pour la transparence. Un formulaire où le vendeur saisit l’adresse et la surface, et reçoit une fourchette, ressemble aux outils que les lignes directrices excluent de l’article 50(1) dans l’encadré qui suit le § 31 : aide à la décision dont l’utilisateur voit le résultat sans échange réel. Un assistant qui pose des questions au fil de la conversation et commente le prix est un chatbot : il s’annonce comme IA.

Reste une limite pratique : un modèle d’estimation n’a pas visité le bien. L’avis de valeur que l’agence remet engage l’agent, et un écart de prix mal expliqué au vendeur est un mandat fragile. Si le formulaire d’estimation sert aussi à rappeler le vendeur par téléphone, il doit recueillir son consentement préalable, exigé depuis le 11 août 2026 par l’article L. 223-1 du Code de la consommation, avec les mentions du décret n° 2026-662. Nous détaillons ce formulaire dans notre guide estimation immobilière en ligne et agent IA.

Le scoring de leads. Le classement par probabilité de vendre ou d’acheter ne fixe ni un droit ni un accès à un service. Le RGPD demande de mentionner ce profilage dans l’information donnée à la personne (articles 13 et 14) et lui donne un droit d’opposition sans justification quand il sert la prospection (article 21).

Les dossiers de candidats locataires. Le considérant 58 du règlement range le logement parmi les services essentiels dont l’accès dépend de l’évaluation de la solvabilité. Un outil qui note un dossier sur ses revenus et ses garanties pour décider qui obtient le bail ressemble à ce que vise le point 5 b). Le doute est réel, et nous l’indiquons comme tel ; la Commission prépare des lignes directrices sur la classification. Dès aujourd’hui, trois règles s’appliquent sans attendre 2027.

• Pas de refus par le seul algorithme. L’article 22 du RGPD donne le droit de ne pas faire l’objet d’une décision entièrement automatisée produisant un effet important. La CNIL rappelle les garanties : intervention humaine, possibilité de donner son point de vue, droit de contester.
• Des pièces limitées. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des justificatifs demandables. La CNIL, dans sa page du 10 octobre 2025, signale une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale en cas de pièce interdite. Une IA qui « lit tout le dossier » ne doit recevoir que ces pièces.
• Pas de critère discriminatoire. La réponse ministérielle du 14 juillet 2026 cite expressément la sélection automatisée de candidats sur l’un des critères interdits par la loi (sexe, âge, origine, situation de famille) et indique que la DGCCRF signalerait ces pratiques au procureur et au Défenseur des droits.

Ce qu’un agent IA peut prendre en charge dans le dossier locataire, sans décider à la place de l’agence, est détaillé dans notre guide automatiser la gestion locative avec l’IA.

La rédaction actuelle, consultée sur le service d’assistance de la Commission (version consolidée du 27 juillet 2026), précise que l’obligation ne demande pas de garantir un niveau donné pour une personne donnée. Pour une agence, la preuve utile tient en trois documents : la liste des outils d’IA autorisés et leur usage, une règle écrite sur les données qu’on ne leur confie pas (pièces d’identité, avis d’imposition, bulletins de salaire), et la trace d’une séance où l’équipe a appris à relire une annonce générée et à étiqueter une photo. Le détail de ce qui vaut conformité est dans notre guide l’obligation de formation à l’IA, article 4.

MySweetImmo, mis à jour le 4 septembre 2026, distingue bien fournisseur et déployeur, propose une phrase d’accueil pour le chatbot et sépare la projection (meubler une pièce vide) de la dissimulation. Les outils d’estimation n’y apparaissent que comme une ligne d’inventaire. L’article ne mentionne pas la réserve des allégations de durabilité pour les annonces, ni la question de l’étiquette sur les portails.

La réponse du Gouvernement à la question écrite n° 13930, publiée au Journal officiel le 14 juillet 2026, décrit deux marquages, une étiquette visible et un marquage invisible lisible par machine, puis écrit : « Pour les systèmes d’IA déjà mis sur le marché au 2 août 2026, ces obligations s’appliqueront à compter du 2 décembre 2026. » Cette réponse précède les lignes directrices du 20 juillet et l’entrée en vigueur de l’Omnibus le 27 juillet. Le § 153 limite le délai au marquage machine des fournisseurs : à notre lecture, une agence ne peut pas s’appuyer sur cette réponse pour reporter l’étiquette de ses propres photos.

Les lignes directrices ne lient pas le juge. Le calendrier du service d’assistance de la Commission décrit lui aussi ce délai comme réservé à certains fournisseurs et à l’article 50(2).

Euronews écrivait le 25 septembre 2026 que les images d’appartements meublés par IA doivent porter un pictogramme de transparence. La Commission présente ses trois icônes comme facultatives. L’article 50(5) exige une mention claire et visible, dont l’agence choisit la forme.

Le statut des lignes directrices. La communication de la Commission du 20 juillet 2026 indique qu’elles seront formellement adoptées une fois toutes les versions linguistiques disponibles, et qu’elles ne s’appliqueront qu’à partir de ce moment. Nous n’avons pas trouvé cette adoption. Le texte de l’article 50, lui, s’applique depuis le 2 août 2026.

La vente en l’état futur d’achèvement. Une perspective générée d’un immeuble qui n’existe pas encore peut exister de façon plausible au sens des lignes directrices (§ 113). Le critère de l’apparence trompeuse dépend des attentes du public (§ 114). Une mention « perspective non contractuelle, image générée » réduit le risque.

Le droit français. Les articles L. 121-1 à L. 121-3 et L. 132-2 du Code de la consommation, d’abord cités d’après un cabinet d’avocats, ont été relus sur Légifrance le 4 novembre 2026. Cette page est une lecture des textes au 29 octobre 2026, complétée le 4 novembre 2026, sans valeur de conseil juridique : faites valider vos mentions par votre conseil ou votre fédération.

1. Lister les outils. Chatbot du site, assistant WhatsApp, générateur d’annonces, outil de home staging, estimation en ligne, CRM qui note les leads, y compris les comptes personnels des agents.
2. Corriger le premier message de chaque chatbot. « Assistant IA de l’agence », un chemin vers un humain, et un test : demandez-lui s’il est un humain.
3. Étiqueter les photos dans l’image. Une mention en bas de chaque visuel aménagé, et une clause écrite pour les visuels fournis par un prestataire.
4. Relire chaque annonce générée. Surfaces, équipements, charges, DPE. Retirer toute allégation de durabilité qui ne vient pas du diagnostic.
5. Mettre à jour l’information RGPD. Profilage des leads, durée de conservation des conversations, droit d’opposition.
6. Garder un humain sur le dossier locataire. Aucune décision de refus sans relecture, des pièces limitées au décret de 2015.

Pour la vue d’ensemble des projets IA dans le secteur, voir notre guide sur l’IA dans l’immobilier. Lumyniq construit des agents IA sur mesure pour les agences, avec le message d’annonce IA, le passage à un humain et la journalisation prévus dès la conception ; c’est un projet d’agence, avec un délai de mise en place et un budget. Lumyniq prépare aussi Agent Studio, qui configure un agent à partir des pages de votre site et le teste contre vos règles ; liste d’attente ouverte.